08 Fév 2017

Savills analyse le marché de l’investissement en immobilier de commerces de périphérie

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En 2016 , l’investissement en immobilier de commerces de périphérie a enregistré un nouveau record historique après celui franchi en 2015, avec 1,2 Mds € investis selon Savills Valuation. Cela représente une augmentation annuelle de près de 37 %, « en lien avec l’abondance de liquidités disponibles », d’après le conseil.

Et d’ajouter : « Cet engouement pour la périphérie se traduit également dans les performances des commerçants. Ainsi, selon la dernière étude réalisée par le Procos, le commerce de périphérie enregistre de meilleures performances que le centre ville sur les onze premiers mois de l’année 2016 (+1,1 % de C.A contre -2 % respectivement par rapport à l’année précédente) ».
Ce volume d’investissement est à mettre au crédit des 1er et 4e trimestres, où 480 M€ et 467 M€ ont été respectivement placés, soit environ 80 % du volume total .

« Dans la logique du dynamisme de fin d’année 2015, le 1er trimestre a bénéficié du report de certaines transactions significatives (réitérations de promesses de ventes début janvier) parmi lesquelles deux transactions de plus de 100 M€ acquises par Frey (Villebon 2 pour 170 M€ AEM et le portefeuille de Catinvest pour 143,5 M€), observe Savills Valuation. Après un 2e trimestre en demi-teinte (seulement 39 M€ investis), le 3e trimestre s’est montré beaucoup plus dynamique avec 221 M€ transactés dont Nantes Atlantis vendu par TH Real Estate (66 M€) et le PAC So Green à Seclin acquis par ImocomPartners pour un montant de 49 M€ ».

Le 4e trimestre quant à lui, a bénéficié « du traditionnel engouement de fin d’année » et enregistre d’importantes transactions à l’instar de Heron Parc à Villeneuve d’Ascq acquis par un véhicule de BNP Paribas REIM, de la vente du portefeuille de la foncière Erdec au Groupe Duval (89 M€) ou encore de l’acquisition par Frey d’un PAC à Claye-Souilly (77) pour un montant de 60 M€.

Ainsi, sur l’année 2016, trois transactions de plus de 100 M€ ont été actées contre une en 2015. « Ces transactions apparaissent particulièrement représentatives d’un marché privilégiant le volume compte tenu de la pression des capitaux à placer. Nous notons par ailleurs que deux de ces transactions portent sur des actifs unitaires (Villebon 2 et Heron Parc), souligne Savills Valuation. En termes de répartition géographique, nous constatons que les régions restent le principal moteur du commerce de périphérie avec un volume transacté relativement stable d’une année sur l’autre ( 860 M€ en 2016 contre 830 M€ en 2015). L’excellente performance de 2016 est donc à mettre au crédit de l’Ile-de-France qui avait été le grand absent l’année dernière (moins de 50 M€ placés à l’époque) et qui enregistre un volume de 350 M€ environ cette année ».

Hormis l’impact de ces trois transactions à plus de 100 M€, le marché de l’investissement en commerces de périphérie demeure ancré sur ses fondamentaux. Ainsi, l’analyse des montants investis met en évidence la tranche 20-50 M€ qui enregistre 42 % du volume annuel (ndlr : 26 % après réintégration de ces trois transactions).

Avec environ 320 M€, ce segment enregistre un quasi doublement par rapport à 2015. C’est également sur cette tranche que sont réapparues en 2016 les opérations value-added. « Avec l’acquisition du portefeuille de PREF (British Land) en mars dernier, Carval Investors signe un retour remarqué avec un montant d’acquisition d’environ 50 M€ acte en mains », précise le conseil. La deuxième opération au profil value-added a été réalisée en fin d’année par Frey. Il s’agit de l’acquisition du PAC Maisonément à Boissénart (77) qui développe 42 000 m² et fera l’objet d’un important repositionnement.

La tranche 50-100 M€, absente en 2015, réalise un retour significatif avec environ 220 M€ placés soit environ 29 % du volume total (seulement 18 % après réintégration des deals >100 M€). Enfin la tranche 0-20 M€ représente également 29% du volume placé, en recul par rapport à l’année dernière (218 M€ contre 347 M€ en 2015).

« Par ailleurs, nous enregistrons quasiment le même nombre de transactions d’une année sur l’autre avec une cinquantaine de deals respectivement pour 2016 et 2015, déroule Savills Valuation. Les investisseurs français ont représenté 89% des montants investis sur l’année, avec une forte présence des foncières (Frey et Groupe Duval principalement) et des fonds réglementés SCPI/OPCI (Imocom Partners, BNPP REIM, Patrimoine et Commerce) qui représentent à eux seuls 63 % du marché. Nous retrouvons des structures privées (Mata Capital, Marne et Finance…) sur la tranche 0- 20 M€ traditionnellement délaissée par les investisseurs institutionnels ».

Et de conclure : « Même si l’aversion au risque perdure, 2016 a vu le retour des ventes d’actifs à repositionner marquant ainsi une confiance accrue des investisseurs sur ce segment de marché ».

Les taux
Les taux de rendement ont connu un double palier cette année. Tout d’abord, en franchissant pour la première fois la barre des 5 % au début de l’année 2016 (Villebon 2). Puis, un nouveau palier a été franchi en fin d’année avec une contraction de plus de 25 bps. Le taux de rendement prime s’inscrit aujourd’hui autour de 4,75 % avec une tendance vers les 4,50 %.

« Cette contraction de taux s’explique notamment par la concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs bénéficiant d’états locatifs stabilisés à des valeurs de marché, analyse Savills Valuation. En outre, le commerce de périphérie jouit d’un modèle économique en ligne avec les taux d’effort des enseignes. Cette résilience avérée suscite l’engouement des institutionnels. Aujourd’hui encore, le couple rendement/risque offert par le commerce de périphérie est – avec la logistique – un des plus attractifs sur le segment de l’immobilier d’entreprise ».

Les taux de rendement constatés pour des retail parks situés dans des zones de chalandise de moins de 250 000 habitants tendent vers 5,5 % (actifs sécurisés et loués au marché). Pour les autres actifs, plus risqués, il n’est pas rare de voir des transactions à des taux de rendement de l’ordre de 8 % dans la continuité de la tendance observée en 2014 et 2015.

« S’il apparait logique que les taux de rendement se stabilisent au cours du 1er semestre 2017, la rareté des opportunités « core » couplée à la masse de liquidités disponibles pourraient à nouveau entrainer une légère compression du taux prime », conclut Savills Valuation.